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  • マンションの全知識

「マンションを買おうと思っているけど、建て替えが不安・・・」

そんな風に考えている方はいらっしゃいませんか?

確かにインターネットを見ると「マンションの寿命は50年で建て替えが必要」「建て替えできないマンションはスラム化する」「老朽マンションの建て替えは不可能」というように、様々な情報が断片的に載っていて、不安になるのも当然かと思います。

この記事では、マンションの建て替えの実態についてお知らせします。これを読めば、「マンション建て替えに巻き込まれたらどうしよう」と心配する必要はあまりないということが分かります。

また、マンション建て替えに巻き込まれないための注意ポイントや、実際に居住しているマンションで建て替えに巻き込まれた場合、どうするかについても解説していますので、ぜひご覧ください。

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マンションの建て替えの実態を知っておけば、そこまで心配する必要がないということが分かります。

国土交通省が発表したマンションの「建て替えの実施状況(平成26年4月1日現在)」によると、建て替え準備中と実施中のマンションが34件、工事完了したマンションが196件で、合計しても230件しかありません。全国のマンション棟数を出している資料はありませんが、国土交通省資料に平成26年のマンションストック戸数が613万戸というデータがあります。仮に1棟当たり60戸とすると、マンションの棟数は全国で10万棟になりますが、建て替えされたマンションの棟数は全体の0.23%しかありません。

全くと言っても良いほど、マンションの建て替えは行われていないというのが現状なのです。

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マンションの建て替えが実施されないのは、次の理由があります。

マンションの建て替えが進まない2つの理由

  • 区分所有者の4/5以上の賛成が必要
  • 区分所有者の建て替え負担金が重い

マンションの建て替え決議を可決するには、区分所有法に基づき、4/5以上の賛成が必要です。マンションに100戸あれば、80戸の賛成が必要になります。住民の高齢化も進んでいるマンションも多いですが、残りの寿命を考えれば、「建て替えしないで静かに暮らしたい」と思う人もいるわけで、意見がまとまるのは、なかなか難しいです。

それに、マンションの建て替え負担金はグレードや修繕積立金の積立額などにもよりますが、60平米のマンションで1,000~2,000万円程度かかります。国の建て替え補助制度や融資制度もありますが、住宅ローンが残っている場合や貯蓄に余裕がない場合は、なかなか賛成できないわけです。

1-2.マンション建て替えのプロセス

マンション建て替えは、建て替え決議をするまでのプロセスが大変だというのも、建て替えが実施されない大きな原因です。

マンション建て変えは、準備段階検討段階計画段階実施段階の大きく4つのプロセスに分かれます。これに20年以上かかったマンションもあるのです。


▲マンション建て替えは、山登りのように大変です。(参照元:一般社団法人マンション再生協会「マンション建替え事業の流れ」)

<準備段階>

管理組合が、建て替えという手段を含め、マンションの再生のあり方を検討する段階です。最初は勉強会を開き、理事会の支持を得て集会決議へとつなげていくのが一般的です。

「私たちは建て替えの勉強をしましたが、区分所有者全員の前で話すべきだと思う」という感じで、個人的な集まりから、集会に発展させていくわけです。そして、管理組合の中で、検討組織を設置していきます。

<検討段階>

建て替えか修繕か、どちらが良いか比較・検討していく段階です。建て替えの専門家を呼び、意見を聞き、理事会に提起します。そして、建て替えを計画する「建て替え推進決議」を行い、建て替えの意思形成を図っていきます。

「専門家も建て替えが必要だと言っているし、建て替え計画を立てようよ」というわけですね。

<計画段階>

マンション建替えの計画を作り、マンションデベロッパーを選び、費用面、工事面の打ち合わせを重ねていきます。さらに、マンション住民と個別面談等を行い、合意を図っていきます。最後に、建て替え決議を行い、4/5以上の賛成があれば実施されることになります。

<実施段階>

建て替え決議が通り、実際に建て替えをする段階です。マンション建替組合の設立、権利変換計画(新しいマンションの権利関係を定めるもの)を作成し、マンションの建て直しに入ります。新しいマンションに入居し、新しい管理組合の設立して、マンションの建て替えは終了します。

以上、マンション建替えの4段階を見ました。この各段階で、住民のコンセンサスを得ていく必要があります。マンション建て替えを実現するのは、費用以上に根気と時間が必要なのです。(こんなに大変なら、引っ越したくなるのではないでしょうか?)

1-3.建て替えまでの年数≠マンションの寿命

「建て替えられたマンションの寿命は全国平均33.4年」

東京カンテイのプレスリリースから抜粋しました。

この表現だと少々わかりづらいのですが、これは「マンション建て替えを実施したマンションの、建て替え時点での平均築年数」を指します。

 本当のマンションの寿命は、一概に言うことはできませんが、早稲田大学の小松幸夫教授らが、鉄筋コンクリート(RC)造りのマンションの寿命を平均68年と推定しています。また、2000年以降は、住宅性能表示制度が始まり、75年~90年住めると認定されたマンションも出てきています。

 そんななか、建て替えられたマンションの多くは、容積率(敷地面積に対する建物の床面積の割合)に余裕があり、区分所有者の負担がゼロで行うことができました。マンションデベロッパー(開発業者)が「費用は我々が負担しますから、建て替えさせてください。建て替え費用は増えた部屋を売却することでまかないます」と言うので、それなら住民も納得しやすいわけです。(タダで新築にしてくれるわけですからありがたいですよね。)

 このような事情があってマンションの建て替えが行われるのであって、「33年を過ぎたマンションは建て替えが必要である」というわけではないのです。

マンションの耐用年数についてもっと知りたい方は ATY8651 アルマイト中華セイロ用台輪 51cm 4905001205521、別の記事「管理 構造 材料 立地 マンション寿命は耐用年数では語れない」を参考にしてください。

1-4.長く住むために建て替え以上に気にするべきこと

長く住むために気をつけるべきことは、マンションの建て替えよりも、マンションの管理状態についてです。

共用部分の清掃は行き届いているか、長期修繕計画は立てられているか、しっかり確認してください。

「マンション建て替えは進まず 【受注生産】住友 ます寿司押し型 品番:MAS17、老朽マンションは廃墟になっていく・・・」という論調を見かけますが、マンションの寿命は管理次第で変わります。

マンションの劣化状況は物件ごとに異なるわけで、定期メンテナンスを怠らないのと同時に、専門家にチェックを依頼すれば安心です。


ホームインスペクション協会HP

マンションを購入するにあたって、マンションの欠陥や劣化が気になる方は、ホームインスペクションに依頼すると良いでしょう。専有部分は5~10万円程度で入念にチェックしてもらえる他、共用部分についても診てもらえるそうです。

 

2.マンションの建て替えに関して知っておくべきこと

これまで、マンション建て替えの実態と、ほぼ実施されていない理由について見てきましたが、ここでは、マンション建て替えに遭遇しない方法と、万が一遭遇した場合の対処法について見ていきます。

これから築年数の経ったマンションが増えていく中で、建て替えが増えない保証はありません。あらかじめ、マンション建て替えでおさえておくべきことを知っておけば安心です。

2-1.マンション購入前に確認しておくべきこと

マンション購入前に確認しておくべき3つのポイント

  • 総会で建て替えが議論されていないか
  • マンションの共用部分は綺麗に適切に管理されているか
  • 長期修繕計画は立てられているか

マンション購入前で建て替えに不安な人は、総会で建て替えが議題になっているか、マンションの管理会社に尋ねてみましょう。(不動産会社に聞いてもらうこともできます。)建て替えがすでに議論されているならば、住民次第では、建て替えに至るケースもあるわけですから注意しておく必要があります。

建て替えが議題に上っていないならば、見学の際に共用部分に破損や汚れがないか、書類で長期修繕計画は立てられているかなど、しっかり確認してください。


▲マンションには、何年ごとに何を直すか目安があります。(出典元:AI-HOUSING SERVICE

30年以上の計画があるか、計画通りに行われているか、それに、計画の見直しが行われているかチェックしてみてください。

長期修繕計画は、マンションの未来図です。マンション住民の意識が反映されますので、どこまで長く住めるのかを考える目安になります。

2-2.マンション居住者が知っておくべきこと

「住んでいるマンションが建て替えになりそう・・・」という事態になった場合には、自分の住まいに納得ができる選択をするために AMNA213 住友 抗菌スーパー耐熱まな板 MWK :_、次のことをチェックしましょう。

建て替えに巻き込まれた場合に確認するべき4つのポイント

  • 費用面はどうなるか(補助制度など費用の軽減策はあるか)
  • 建て替えの流れとかかる期間
  • 修繕では駄目なのか(建て替え以外の選択肢の検討)
  • 自分がするべき手続き(住宅ローンの登記変更手続きなど)

マンションの建て替えが議論される場合は、1章で挙げたプロセスに沿って建て替えするかどうか決まっていきます。

建て替えをするなら、費用と期間はどれくらいで、区分所有者はどれくらい負担することになるのか、そもそも修繕ではダメなのかを確認することです。一人の専門家の意見に納得できないなら 、別の専門家に意見を求めるべきです。

他人任せではなく、自分の立場を守るために、勉強会に出席するなどして、

、アンテナを高く張っておきましょう。区分所有者の一人として反対すれば、それで建て替えにならなくなるかもしれません。

また、建て替えについて調べる中で、自分自身で建て替えに賛成し他方が良いと、考えが改まる場合もあるはずです。マンションに関する様々な情報を集め、自分が納得できる選択ができるようにしましょう。

2-3.マンション建て替えでよくある5つの疑問

ここでは、マンション建て替えで、よくある質問と回答についてまとめておきます。

<①マンション建て替えにかかる費用と期間はどれくらい?>

マンション建て替えには、解体費用、建築費用、引っ越しや書類作成などの諸々の費用がかかります。

RC構造の建築物を解体するのは坪あたり5~8万円(平米で1.5~2.4万円)かかると言われていますが、60平米の場合、90万円から216万円かかります。RCの建築費用は、グレードによって大きく変わりますが、坪100万円とすると、60平米で1,800万円かかります。その他、引っ越し費用などを入れると、やはり、最低でも2,000万円を見込んでおく必要があります。

100坪程度のマンションの解体工期は平均30~40日、建設工期は「階数+2~3ヶ月程度」でできます。話し合いからマンション建て替えまでの期間は短くて5年、長くて20年かかります。

 <②建て替え費用が払えない場合はどうする?>

マンション建て替え費用を払えない場合は まな板 テンポスオリジナル(アルファ製品)幅1200mm×奥行450mm×高さ30mm/送料無料、買い取り請求をして時価で買い取ってもらうことになります。もし、価格に不服の場合は裁判所に判断を仰ぐことになります。建て替えに参加しない住民は、修繕積立金を返還してもらえます。

また、住宅金融公庫には返済特例制度があります。60歳以上の区分所有者を対象に最大1,000万円を融資し、月々の返済は利息のみとし、死亡後にマンションを処分して一括返済する制度があります。

金融機関の融資制度の他に、国もマンション建て替えの補助制度を用意していますので、専門家から情報提供を受けて検討していくことになります。

<③建て替え中の住まいはどうする?>

建て替え中は借り住まいに住むことになりますが、その費用は基本的に自分で支払うことになります。住宅ローンの支払いが残っている場合は、借り住まいの家賃と二重払いになるので注意が必要です。それに、引っ越し費用が往復で2回かかります。

<④マンション建て替えができない場合はどうする?>

2002年に制定された「マンション建て替え円滑化法」により、1981年以前の旧耐震基準で建てられているマンションの場合は、8割の賛成で建物全体を売却できるようになりました。

建て替えできない場合は、マンション1棟ごと売却するという選択肢があるのです。

しかし、「自分は建て替え賛成なのに、反対が多くてできない」という場合では、引っ越すという手段が賢明になるでしょう。(建て替えには費用も期間もかかるからです)

<⑤マンション建て替えの相談先はどこ?>

マンション建て替えの相談先は、地方公共団体の都市整備局、まちづくり住宅課などで相談できるほか、マンション再生協議会住宅金融支援機構など、公益社団法人や独立行政法人などでも相談できます。


マンション再生協議会HP

建て替えは、民間会社のマンションデベロッパーに依頼することになりますが、営利目的のない公共団体の意見を取り入れることができれば、より確かな意見交換ができるはずです。

賛成にしても、反対にしても、客観的な情報を知る必要があるのは当然です。(「崩壊の危機がある」と言われたら、反対派も耳を傾けなければなりませんよね。)

建て替えにするか、修繕で済ませることはできないか、あらゆることを検討した上で 抗菌ポリエチレン・おとくまな板4層 600×300×H30mm P、結論を出すようにするべきです。

 

3.最後に

マンションの建て替えについて見て気ましたがいかがでしたでしょうか?

マンションの建て替えは話題にはなりますが、ほぼ行われていないのが実情です。

マンションの建て替えを気にするよりも、マンションの管理に気を配りましょう。共用部分は綺麗に管理されているか、大規模修繕計画は立てられているかなど、しっかり確認してください。

「マンションは管理を買え」と言われますが、マンション寿命は管理によって変わります。メンテナンスがしっかり行われているか確認してマンションを選んでください。

既に住んでいて不安な方は、管理組合にマンション全体の診断を依頼することを提案してみてください。一人で不安になるよりかは、住人で話し合った方が実りある対応ができるはずです。

この記事が、皆さまの快適なマンション生活に役立てば幸いです。